FAQ offene Immobilienfonds

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  • Wie ändern sich die Regeln für die Rückgabe von offenen Immobilienfonds nach Einführung des KAGB?

    Die neuen Regeln für die Rückgabe bei offenen Immobilienfonds können Sie hier herunterladen.

  • Warum kann es vorkommen, dass ein offener Immobilienfonds „eingefroren“ wird?

    Werden innerhalb kurzer Zeit sehr viele Fondsanteile an eine Investmentgesellschaft zurückgegeben, kann die Liquidität des Fonds aufgebraucht werden. Die Fondsgesellschaft hat dann keine „flüssigen“ Mittel mehr, um Anlegern den Gegenwert ihrer Fondsanteile auszuzahlen. Denn Immobilien können nur mit gewissem Vorlauf verkauft werden, um die Liquidität wieder zu erhöhen.

    In einem solchen Fall kann die Fondsgesellschaft den Fonds „einfrieren“, das heißt die Rücknahme von Fondsanteilen vorübergehend aussetzen. Eine solche "Rücknahmeaussetzung" ist gesetzlich geregelt.

    Die Aussetzung der Anteilrücknahme schützt die Anleger vor einem Wertverlust durch Notverkäufe, also vor einem Verkauf von Fondsgebäuden zu unangemessenen Bedingungen. Die Fondsgesellschaft kann einen Fonds für höchstens 36 Monate einfrieren. In dieser Zeit muss sie mit dem Verkauf von Immobilien so viel Bargeld erzielen, dass sie den Fonds wieder öffnen kann.

    Gelingt das nicht, wird der Fonds abgewickelt, das heißt aufgelöst. Alle noch vorhandenen Immobilien werden nach und nach verkauft. Die Verkaufserlöse werden an die Anleger ausgezahlt.

  • Wie sollten sich Anleger verhalten, wenn ein offener Immobilienfonds eingefroren oder aufgelöst wird?

    Anteile eingefrorener oder aufzulösender offener Immobilienfonds werden regelmäßig an der Börse gehandelt. Wenn ein Fonds aufgelöst wird, können Anleger auch auf Geld aus der Auflösung des Fonds warten.

  • Welche Unterschiede bestehen zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?

    Geschlossene Immobilienfonds werden, anders als offene Immobilienfonds, in der Regel für einzelne Immobilien aufgelegt. Damit kann naturgemäß das Prinzip der Risikostreuung nicht beachtet werden.

    Geschlossene Immobilienfonds sind nicht verpflichtet, Anteile zurückzunehmen. Die Anteile können nur verkauft werden, wenn ein Käufer hierfür gefunden wird.

  • Unterscheiden sich REITs von offenen Immobilienfonds?

    REITs ist die amerikanische Abkürzung für Real Estate Investment Trusts. Sie sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die in gewerblich oder privat genutzte Immobilien investieren. Im Gegensatz zum täglich berechneten Anteilwert eines offenen Immobilienfonds regelt sich der Preis einer REIT-Aktie über Angebot und Nachfrage an der Börse.

    Der Rücknahmepreis von Anteilen offener Immobilienfonds ergibt sich hingegen aus den im Fonds enthaltenen Vermögensgegenständen, geteilt durch die Zahl der ausgegebenen Anteile. Er wird börsentäglich veröffentlicht. Zu diesem Preis müssen die Fondsgesellschaften die Anteile vom Anleger zurücknehmen. 

  • Wo sind die Anlagevorschriften für offene Immobilienfonds geregelt?

    Die Anlagevorschriften für offene Immobilienfonds sind im Kapitalanlagegesetzbuch geregelt.

  • Wo werden Anleger zu offenen Immobilienfonds beraten?

    Banken, Sparkassen, Finanzvermittler sowie die Fondgesellschaften beraten Anleger zu den von ihnen angebotenen offenen Immobilienfonds.

  • Welche Kosten fallen bei der Anlage in offene Immobilienfonds an?

    Beim Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds fallen regelmäßig Ausgabeaufschläge an. Des Weiteren berechnen Banken und Sparkassen für die Verwahrung der Anteile Depotgebühren; diese entfallen in der Regel bei Investmentgesellschaften. Die Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft kostet üblicherweise nichts.

    Zudem berechnen offene Immobilienfonds eine Verwaltungsvergütung für die Verwaltung der Immobilien. Viele offene Immobilienfonds stellen beim An- und Verkauf von Immobilien zusätzlich eine An- beziehungsweise Verkaufsprovision für die Abwicklung der Transaktion in Rechnung. Über die jeweilige Höhe informiert der Verkaufsprospekt.

  • Wo sind Informationen über Vermögensaufstellung und Objekte eines offenen Immobilienfonds erhältlich?

    Offene Immobilienfonds veröffentlichen Jahres- und Halbjahresberichte mit Vermögensaufstellung und Angaben zu den Objekten. Diese Berichte sind auf den Internetseiten der Kapitalverwaltungsgesellschaften erhältlich. Einzelne Gesellschaften veröffentlichen darüber hinaus zusätzliche Informationen, beispielsweise über neu erworbene Immobilien.

  • Wie anfällig sind offene Immobilienfonds bei kurzfristigen Mietpreisschwankungen?

    Die in offenen Immobilienfonds enthaltenen, meist gewerblich genutzten Gebäude sind in der Regel langfristig vermietet. Die Höhe der Miete folgt üblicherweise der allgemeinen Preisentwicklung. Bei der Bewertung der Objekte legen die Bewerter den nachhaltig erzielbaren Ertrag nach dem Ertragswertverfahren zugrunde. Daher beeinflussen kurzfristige Mietpreisschwankungen den Wert der Immobilie kaum.

  • Wer prüft die Jahresberichte?

    Der Jahresbericht wird durch eine unabhängige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft kontrolliert. Die Prüfung erstreckt sich auch darauf, ob bei der Verwaltung des Sondervermögens die Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs und die Bestimmungen der Vertragsbedingungen beachtet wurden. Das Ergebnis wird in einem besonderen Vermerk festgelegt, der im vollen Wortlaut im Jahresbericht des Fonds wiederzugeben ist. Dieser wird auch bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eingereicht. Anteilinhabern wird der Bericht auf Verlangen kostenlos zur Verfügung gestellt.

  • Wie werden die Objekte der offenen Immobilienfonds bewertet?

    Immobilien und Grundstücke haben, anders als Anleihen und Aktien, keinen Börsenkurs. Daher hat der Gesetzgeber die Bewertung der Anlageobjekte unabhängigen Bewertern übertragen.

    Die Bewertung selbst erfolgt gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertVO). Diese schreibt die Bewertung von Liegenschaften auf Basis der nachhaltigen Mieterträge vor. Dieses Verfahren stellt sicher, dass nicht ausnahmsweise erzielte Spitzenmieten die Bewertung verzerren. Das Bewertungsverfahren geht von einer langfristigen Immobilieninvestition aus, deren Hauptziel langfristige Erträge sind.

  • Wer wacht über die Unabhängigkeit der Bewerter, die die Anlageobjekte bewerten?

    Im Kapitalanlagegesetzbuch ist geregelt, dass die einzelnen Bewerter unabhängig, zuverlässig und fachlich geeignet sein müssen. Sie müssen über ausreichende praktische Erfahrungen mit der zu bewertenden Immobilienart und des jeweiligen regionalen Immobilienmarktes verfügen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss die Bestellung der Bewerter der BaFin anzeigen. Diese hat ein Vetorecht. 

  • Wie können sich Anleger ein zuverlässiges Bild von einem offenen Immobilienfonds machen?

    Anleger sollten alle verfügbaren Quellen nutzen, wie zum Beispiel Jahres- und Halbjahresberichte, Anlegerinformationen, Beratergespräche, die Statistiken des BVI und Berichte seriöser Medien. Sie sollten in ihren Überlegungen unter anderem die Anlageschwerpunkte, Liquidität, Vermietungsquoten und die Laufzeiten der Mietverträge berücksichtigen.

  • Gilt der Wegfall der Freibetragsregelung nach Einführung des KAGB auch im Rahmen von Sparplänen und der Wiederanlage von Ausschüttungen?

    Auch Anteile an Immobilien-Sondervermögen, die im Rahmen eines Sparplans ab dem Inkrafttreten des KAGB erworben werden, können schwellenunabhängig frühestens zwei Jahre nach dem Kauftag zurückgegeben werden. Dies gilt unabhängig davon, wann die Vereinbarung über den Sparplan abgeschlossen wurde. Außerdem gilt der Wegfall der Freibetragsregelung auch bei einer Wiederanlage von Ausschüttungen nach dem 21. Juli 2013. Denn auch für die Anlage künftiger Erträge gelten die neuen Regeln. Bei einem so gearteten Neuerwerb sind die betroffenen Kunden über diese Neuregelung zu informieren und ggf. die getroffenen Absprachen anzupassen.

  • Wer hält die Anschaffungsdaten zur Ermittlung des Ablaufs von Mindesthalte- und Kündigungsfrist vor?

    Es obliegt der depotführenden Stelle nachzuhalten, wann bestimmte Anteile erworben wurden, um den Nachweis gemäß § 255 KAGB erstellen zu können.

  • Wie erfolgt die Prüfung von Mindesthalte- und Kündigungsfrist in Deutschland?

    Die Prüfung erfolgt durch die depotführende Stelle. Diese leitet Verkaufsanträge nur weiter, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nach § 255 KAGB (vormals § 80 c InvG) erfüllt sind. Dieses Verfahren ist zwischen dem BVI, den Verbänden der Deutschen Kreditwirtschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur alten Rechtslage abgestimmt worden und gilt fort. Die Verbände der Deutschen Kreditwirtschaft haben eine entsprechende Erklärung gegenüber dem BVI abgegeben.

  • Wie ist mit „gekündigten“ Anteilen zu verfahren?

    Anteile, die gekündigt wurden, sind zu sperren. Über sie kann nicht mehr verfügt werden.

  • Kann die Rückgabeerklärung und das Sperren der Anteile im Depot des Anlegers mit Zustimmung der Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgehoben werden?

    Nein, eine Aufhebung ist nicht möglich.

  • Können Anteile nach einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung von einem Depot auf ein anderes übertragen werden?

    Nein, nach einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung werden die Anteile im Depot gesperrt und es ist kein Übertrag dieser Anteile mehr möglich. Nach der Kündigung ist daher weder die Übertragung an einen Dritten noch zu eigenen Gunsten (Depotwechsel) möglich. Hierauf weisen die Kapitalverwaltungsgesellschaften im Verkaufsprospekt hin.

  • Welche zeitliche Reihenfolge wird bei Rückgaben von Anteilen angewendet?

    Es erfolgt, entsprechend der Methode zur Abgeltungsteuer, eine Rückgabe nach dem „First In – First Out“ („FiFo“)- Prinzip. Insofern sind die gesperrten Stücke gegebenenfalls auf ein separates Sperrdepot zu übertragen. Dies gilt auch in Bezug auf Anleger, die Anlagen vor und nach dem 22. Juli 2013 im selben Sondervermögen getätigt haben.

    Beispiel:
    Kunde A hat im Februar 2013 Anteile im Wert von 20.000 Euro erworben; im August 2013 erwirbt er weitere Anteile im Wert von 50.000 Euro. Im Januar 2014 erklärt er eine Rückgabe über 40.000 Euro zum August 2015. Er hat damit die im Februar 2013 erworbenen Anteile sowie Anteile im Gegenwert von 20.000 Euro aus der Kauftranche im August 2013 „gekündigt“.

  • Kann der Anleger bereits vor Ablauf der 24-monatigen Haltefrist eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung abgeben?

    Ja. Die Mindesthaltefrist von 24 Monaten muss erst bei der Rückgabe der Anteile erfüllt sein, aber noch nicht zum Zeitpunkt der Abgabe der Rückgabeerklärung.

  • Wer prüft die Einhaltung der Freibetragsregelung von 30.000 EUR?

    Die Prüfung der Freibeträge wird von der depotführenden Stelle des Anlegers vorgenommen. Die depotführende Stelle prüft auch, ob bei ihr weitere Verfügungen des Anlegers für das betreffende Immobilien-Sondervermögen im selben Kalenderhalbjahr vorliegen. Die Prüfung bezieht sich auf alle Depots des Anlegers bei diesem Institut. Der Anleger gibt zusätzlich gegenüber seiner depotführenden Stelle – sofern das tatsächlich zutreffend ist – die Erklärung ab, dass er im laufenden Kalenderhalbjahr Anteile an dem betreffenden Immobilien – Sondervermögen zurückgibt, deren Wert insgesamt 30.000 EUR nicht übersteigt, wobei darin auch bei anderen Kreditinstituten / depotführenden Stellen verwahrte Anteile an dem Immobilien-Sondervermögen berücksichtigt sind, soweit auch diese vor dem 22. Juli 2013 erworben wurden. Der Anleger muss hierzu die als Anlage beigefügte Mustererklärung der Deutschen Kreditwirtschaft verwenden. Gibt er diese Erklärung nicht ab, kann er keine Anteile im Rahmen des Freibetrages zurückgeben. Er kann dann Anteile nur zurückgeben, wenn die Mindesthaltefrist erfüllt ist und er mit einer Rückgabefrist von zwölf Monaten die unwiderrufliche Rückgabe erklärt.